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赵云喜先生惠州演讲
赵云喜先生
●采写：《南方都市报》记者
黄艳华
●摄影：《南方都市报》记者 田飞
2004-10-14 15:47:36 来源:南方都市报
2004年10月9日，著名企业战略管理专家赵云喜先生来惠州做《房地产企业战略管理：双动力模式》的主题演讲，赵云喜是应上海交通大学之邀，参加由《南方都市报》和2004惠州房地产展销会组委会共同举办的2004房地产高峰论坛。来自政府主管部门、房地产业协会、房地产企业和各家媒体的近百人参加了本次论坛。
赵云喜演讲结束后还与惠州政府官员、开发商、媒体代表等进行了对话，探讨惠州房地产业在宏观调控下的应对之策。
陈伟平(惠州市规划建设局副局长)：很多惠州的房地产企业家都曾经问过我一个问题：宏观调控对惠州房地产有什么影响？我认为惠州的房地产在上世纪的宏观调控中受过教训，正因为如此，开发商更加成熟稳健。因此，我相信这次宏观调控对惠州房地产的影响应该不会很大。不知道赵老师认为我这个观点是否正确？
赵云喜：我非常赞成陈局长的这个判断。根据数据显示，在这次宏观调控中，以广州为中心的珠三角区域的房地产企业所受到的影响最小，这说明整个珠三角各城市，包括惠州的房地产企业正逐步走向成熟，也是因为经历过上次的宏观调控，企业变得更加成熟稳健了。我对于惠州的房地产发展持乐观态度。
要有创精品的意识
郑航星(《南方都市报》东莞、惠州广告部总经理)：《南方都市报》自从今年3月正式进入惠州以来，与社会各界包括政府部门到发展商等各企事业单位，都有很好的合作关系。我们在资源整合方面的优势非常明显，这次的讲座和高峰论坛，也是我们在惠州与上海交通大学的第二次成功沟通，希望今后有更多的合作机会。作为媒体代表，我想请问赵老师对惠州房地产业的发展有何看法及建议？
赵云喜：我是第一次来惠州，以前了解得非常少。前年因为赵新先收购罗浮山庄，我来罗浮山住过1个多月，留下了美好的回忆，但是对于整个惠州的城市状态还没有考虑太多。我认为目前政府提出的以工业化为主导的思路，是非常好的机遇。
我对房地产企业可以给出的建议，就是希望房地产企业更多地往内涵方面发展，拿到土地后应该好好打主意，把创意做足，要有争做第一的意识。这里指的第一并不是在规模上达到最大，而是要做出自己的特色，尤其要有创精品的意识。好的房地产产品可以经得起50年的考验，因此一定要树立长远发展的观念，即使是小盘也应该有宏观的眼光，从大局来考虑问题。希望今后能有机会到惠州做些房地产市场的调研，我看好惠州今后一定会有大发展。
小企业要有“过人之处”
向东(惠州市金宝集团有限公司总裁)：我发现惠州这两年房地产的发展与2000年时的状况相比有了变化，楼盘增加了不少，但比较散乱，小盘、单体楼比较多，这些开发小项目的房地产企业面临宏观调控时应该如何应对？
赵云喜：这个课题恐怕是很多人都会面临的。事实上，50％以上的房地产企业未来都要经历并购、消失这样一个过程，要消除这种危机，就必须通过融资、拿地等途径，增强自身实力，扩大自身规模。在转型的过程中也可以有多种组合方式，甚至可以尝试跟随政府采用城市运营的模式。
小企业进行重组的关键在于自身有没有“过人之处”，即在某一方面有专长。举个例子，最近招商局正在进行蛇口工业区的改造，它靠下属企业来进行专项开发，还专门成立一个开发公司做工业地产这一块，把它做精做熟，这就像航空母舰上小飞机，专业而灵活。
另外，在这个洗牌时代，房地产企业必须有整体观念。不管你是大企业还是小企业，只有树立一桌菜的观念，才能做好自己最拿手、最具特色的那一道菜。
可将生态指标量化
刘静(惠州市光耀实业投资有限公司外联部经理)：刚才你谈到生态动力的观点，但目前来说全国真正能做到注重生态的楼盘并不多，请问从战略管理的角度考虑，该如何跳出规模和成本的圈子来看待生态动力？
赵云喜：正因为目前很多楼盘做生态只是肤浅地打上一个标志，谁都没有真正做进去，这才正是好的机遇，谁先把触角伸进去谁就有可能成功。生态楼盘的两大指标一是人文生态，二是自然生态，如小区中一些小的公共花园就属于人文空间。如果谁先创出一些指数谁就有可能领先，企业不仅可以凭此将一些生态指标量化，而且还可藉此树立自己的权威地位。你有这个指数别人还没有，那么别人就可能在这方面引用、借鉴你的指数。
惠州也可以进行这方面的尝试，惠州环境非常美，山水城市的称呼对惠州来说非常合适，全国有很多城市都自称山水城市，但惠州最当之无愧。我们可以对整个惠州进行整合设计，提出一套指数来，特别是在人文指标上。从这点来说，创新就是动力。
开发大盘是浪费资源
刘静：你还提出了告别大盘时代的概念，在此之前王志纲也曾说过，房地产开发现已转入城市运营的阶段，你们是不谋而合。但我还是不明白，开发大盘为什么说是挥霍资源？
赵云喜：开发大盘是浪费资源，这是针对土地而言，完全归于成本方式。有的房地产公司拿了很大面积的土地，但开发出来的楼盘同质化严重，他们没有把人文的因素考虑进去，开发的楼盘不够精彩，因此对土地资源是一种浪费。
前几年很多开发商一味追求大盘，大片土地被开发出来，但现在发生了很大变化，政府在土地供应上不再那么慷慨了。土地是珍贵资源，应该精心打造，但很多大盘并不符合要求，开发出来卖不动，要改造成本又太高，所以说大盘是挥霍资源。
开拓思路变通融资
钟华生(惠州之家网站市场推广部经理)：惠州的房地产企业对资金的依赖性很严重，有数据表明，开发房地产银行贷款占了9成以上。因此对很多房地产企业来说，最大的困扰就是融资渠道，请问惠州的房地产企业应该如何拓宽融资渠道？
赵云喜：这也是房地产界一个经常出现的问题。我认为可以在政策许可下采取一些变通方式，可以融资的渠道非常多，不同房地产企业的项目融资、股权融资，还有新出现的证券化融资，都可以尝试，要有变通手段。
比如城市运营中能否采用按揭手法来变通呢？在这一点上要有想像力，一般按揭是还没有建起房子就抵押出去，换取开发资金，其实很多项目也可以借鉴这种思路。如广园东路的投资商，最开始通过投标获得这个路段的修建权和30年的收益权，他把收益权拿去抵押，换取贷款拿来修路，结果路修了自己也没花钱。在这整个过程中，银行监管非常严格，可以说是一次成功借用按揭概念的城市运营案例。从中我们可以看到，城市运营需要善于利用政府资源。
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